Privatuthyrningslagen 2026 – nya regler för hyresgäster och hyresvärdar

Ny privatuthyrningslag från 1 juli 2026

I och med införandet av den nya och mer omfattande privatuthyrningslagen ersätts den gamla. Avsikten är att reglerna om privatpersoners uthyrning av bostäder ska bli mer samlade, tydliga och lättare att tillämpa. Alla frågor ska nu regleras av en lag, i stället för att man ska behöva hoppa mellan olika lagar. 

Den nya lagen gäller för hyresavtal som ingåtts efter att den trätt i kraft den 1 juli 2026. 

När gäller privatuthyrningslagen?

Privatuthyrningslagen gäller när privatpersoner hyr ut sin bostad till någon annan. Hyresobjektet ska vara antingen ett hus, en bostadsrätt eller del av ett hus. Syftet med uthyrningen ska vara bostad. Privatuthyrningslagen gäller inte andrahandsupplåtelser av hyresrätter. 

En privat hyresvärd kan hyra ut upp till två lägenheter som inte utgör del av hyresvärdens bostad. Om hyresvärden hyr ut fler lägenheter än två, omfattas ingen uthyrning av privatuthyrningslagen. Detta är en ändring mot den tidigare lagstiftningen, där endast den första hyresupplåtelsen omfattas av reglerna för privatuthyrning. Om uthyrningen inte omfattas av privatuthyrningslagen är det reglerna i 12 kapitlet jordabalken (normalt kallad hyreslagen) som tillämpas. 

Så bestäms hyran enligt den nya privatuthyrningslagen

I den nya privatuthyrningslagen har reglerna för hur hyran får bestämmas förändrats. Tidigare baserades hyran på två delar, dels de löpande driftkostnaderna, dels en kapitalkostnad. I stället är nu utgångspunkten avtalsfrihet, något som i praktiken ofta beskrivs som en form av marknadshyra.

Det innebär att hyresvärd och hyresgäst i stor utsträckning själva får komma överens om hyrans nivå. Hyran ska anges som ett fast belopp. Parterna kan dock avtala om att rörliga kostnader, såsom uppvärmning, varmvatten och el, ska betalas utifrån faktisk förbrukning. För hyresförhållanden som löper längre än ett år finns även möjlighet att avtala om indexjustering av hyran.

Samtidigt finns ett skydd för hyresgästen mot oskäligt höga hyror. Om hyran är väsentligt högre än vad som normalt tas ut för liknande lägenheter, kan hyresgästen ansöka hos hyresnämnden om att få hyran sänkt. 

Nya regler om uppsägning och uppsägningstid

Den nya privatuthyrningslagen innebär även nya regler om uppsägningstid och uppsägning av hyresavtal. För tidsbestämda hyresavtal gäller att hyresvärden inte längre har rätt att säga upp avtalet i förtid utan särskilda skäl. Ett tidsbestämt avtal löper i stället som huvudregel till den avtalade hyrestidens slut. Hyresgästen har däremot fortsatt möjlighet att säga upp ett tidsbestämt avtal i förtid. Uppsägningen ska då göras till ett månadsskifte som inträffar tidigast tre månader efter uppsägningen. Detta är en viktig ändring mot dagens regler där hyresgästen alltid har rätt att säga upp sitt hyresavtal med en månads uppsägningstid. 

Hyresvärdens rätt att avsluta ett tidsbestämt avtal i förtid är nu begränsad till mer allvarliga åsidosättanden från hyresgästen, exempelvis dröjsmål med hyra, otillåten andrahandsupplåtelse, vanvård, störningar, vägrat tillträde, eller brottslig användning av lägenheten.

För hyresavtal som gäller tills vidare har både hyresvärd och hyresgäst rätt att säga upp avtalet med tre månaders uppsägningstid. Detta innebär ingen ändring för hyresvärden, men för hyresgästen innebär det en förlängd uppsägningstid från en månad till tre. 

Checklista: Det här bör hyresgäster och hyresvärdar tänka på

Först och främst bör man kontrollera om uthyrningen omfattas av privatuthyrningslagen. Är hyresobjektet en hyresrätt, hyr hyresvärden ut fler än två lägenheter, eller finns det annan anledning till att privatuthyrningslagen inte är tillämplig? Skriv alltid ett hyresavtal, och se till att det är tydligt och innehåller de villkor man är överens om. Läs igenom det noggrant innan det undertecknas. Om avtalstiden är bestämd bör man som hyresvärd vara medveten om att avtalet normalt gäller till hyrestidens slut och att hyresvärden inte fritt kan säga upp avtalet i förtid. Det kan vara särskilt viktigt om man går i säljtankar. 

Om du vill ha rådgivning om en uthyrning eller hjälp att upprätta eller granska ett hyreskontrakt är du som har HELPs juristförsäkring välkommen att starta ett ärende så hjälper vi dig!