Fel vid köp av bostadsrätt – när anses bostaden vara i väsentligt sämre skick?

Vad gäller vid köp av bostadsrätt?

När man köper en bostadsrätt är det köplagens regler som tillämpas. Köplagen är dispositiv, vilket innebär att vad som är avtalat i första hand styr vad som gäller vid ett köp. Det är således viktigt att man innan man undertecknar köpekontraktet noggrant läser igenom det. Om säljaren har gett muntliga garantier och uppgifter bör det framgå också i avtalet. Om inget särskilt har avtalats ska lägenheten vara i ett sådant skick som ska motsvara vad köparen med fog kunnat förutsätta. 

Bostadsrätt som säljs i befintligt skick

Det är mycket vanligt att säljaren begränsar sitt felansvar genom att ange att bostadsrätten säljs i befintligt skick. En sådan friskrivning innebär att köparen får räkna med vissa brister, och det blir extra viktigt att undersöka lägenheten noggrant för potentiella fel samt vara uppmärksam på vad som sägs om lägenhetens skick vid köpet, för att upptäcka eventuella fel innan kontraktet skrivs på. 

När kan fel göras gällande trots befintligt skick?

Trots att bostadsrätten säljs i befintligt skick har köparen ändå möjlighet att göra gällande fel mot säljaren i vissa situationer. Dessa situationer är:

•  Felaktiga uppgifter från säljaren: Om säljaren lämnat specifika uppgifter om lägenhetens skick eller egenskaper som visar sig vara felaktiga och dessa har påverkat köpet.
• Underlåtenhet att informera: Om säljaren har undanhållit väsentlig information om lägenheten som köparen kunde ha förväntat sig att bli upplyst om.
• Väsentligt sämre skick än förväntat: Om lägenheten är i väsentligt sämre skick än vad köparen med hänsyn till pris och övriga omständigheter med fog kunnat förvänta sig.

Vad menas med väsentligt sämre skick?

Av tredje punkten framgår att om lägenheten är i väsentligt sämre skick än köparen med fog kunnat förvänta utgör det ett fel trots att säljaren har friskrivit sig ansvar genom att sälja lägenheten i befintligt skick. Att felet måste vara väsentligt innebär ett högt ställt krav, och mindre fel kan därmed inte hävdas gentemot säljaren. Bedömningen görs genom att bedöma om felet objektivt är så allvarligt att det står i uppenbart missförhållande till priset och övriga omständigheter. Högsta domstolen har genom två rättsfall förtydligat hur gränsdragningen ska göras. I första hand rör det sig om att göra en bedömning på hur värdet i felaktigt skick avviker från värdet av lägenheten i avtalsenligt skick, och om det minskade värdet är att avse som en väsentlig avvikelse kan köparen kräva påföljder gentemot säljaren. 

Högsta domstolens praxis

Det är ofta svårt att bestämma värdet av en lägenhet i felaktigt skick och därför kan man utgå från kostnaden att försätta lägenheten i avtalsenligt skick för att bedöma värdet i felaktigt skick. Högsta domstolen har slagit fast att om kostnaden för att åtgärda bristerna uppgår till 6 % av värdet på lägenheten är det tillräckligt för att anse som att lägenheten är i väsentligt sämre skick än köparen med fog kunnat förvänta sig. Även andra omständigheter kan väga in, om felet till exempel innebär en brandrisk, om inte värdeskillnaden i sig är att anse som väsentlig. Högsta domstolen har också i en dom slagit fast att en kostnad på 3 % för att åtgärda brister inte i sig är tillräckligt för att anses som väsentligt sämre skick i lägenheten. 

Köparens rättigheter vid fel

Om lägenheten har ett fel som man kan göra gällande mot säljaren har säljaren i första hand rätt att avhjälpa felet, vilket innebär att säljaren får möjlighet att bekosta och åtgärda lägenheten till avtalsenligt skick. Om avhjälpande inte kommer i fråga eller inte sker inom skälig tid efter reklamation får köparen kräva prisavdrag. Vid prisavdrag ska avdraget motsvara skillnaden i värde på lägenheten i avtalsenligt skick och felaktigt skick, och beräkningen görs ofta baserat på kostnaden att åtgärda, men med åldersavdrag och om aktuellt också avdrag för att lägenhetens skick blir bättre efter åtgärderna. 

Praktiska råd vid köp av bostadsrätt

Eftersom är det svårt att göra gällande fel som man upptäcker efter köpet av en lägenhet, och det kan bli kostsamt som köpare är det viktigt att undersöka lägenheten noggrant innan man skriver på kontraktet, och då är det en relativt liten investering att anlita en besiktningsman, vilket kan göra köpet tryggare. 

Sammanfattning

Sammanfattningsvis är det i första hand vad man har avtalat om som styr vilka krav man kan ställa till säljaren när man har köpt en bostadsrätt. När den köps i befintligt skick är det bara vissa fel säljaren ansvarar för, och om man upptäcker fel i efterhand som köpare är risken stor att man hamnar i en sits där man måste betala för att åtgärda felen, om inte felet är att anse som väsentligt. Om fel upptäcks efter köpet och det råder osäkerhet kring om felet är tillräckligt allvarligt för att kunna göras gällande mot säljaren, är du välkommen att kontakta oss, både som säljare och köpare, för juridisk rådgivning kring om det är ett fel säljaren har ett ansvar för.